Tre cose da fare per vendere un immobile

Cosa fare per vendere un immobile

Il percorso che porterà alla vendita di un immobile in tempi ragionevoli richiede sempre una fase preparatoria che deve essere impostata con particolare attenzione perché da questa dipende il buon esito della trattativa.

Se decidi di mettere in vendita la tua casa è opportuno fare prima 3 cose molto importanti:

  1. Documentazione immobile

Verificare e produrre tutta la documentazione necessaria affinché si possa andare all’atto di vendita in tempi brevissimi.

Per arrivare alla stipula oggi servono molti documenti che dovete assolutamente produrre al Notaio prima della stipula dell’atto. Alcuni tra i documenti necessari alla vendita immobiliare, non sono di immediata disponibilità, a volte bisogna attendere qualche settimana per ottenerli. Prepararli per tempo, anche se non ci sono trattative in corso, può favorire il buon fine della trattativa se il futuro acquirente ha tempi molto brevi per la consegna dell’immobile compravenduto. Per ottenere alcuni dei documenti necessari per la compravendita, (APE o Attestato Prestazione Energetica – ex ACE; verifica Regolarità Edilizia) è obbligatorio rivolgersi ad un tecnico professionista abilitato che ci può aiutare a reperire, se mancante, il certificato di Abitabilità o Agibilità.

Quali documenti servono?  Leggi qui.

  1. Valore immobile

Determinare il valore esatto dell’immobile è il fattore che può far accelerare o rallentare i tempi di vendita. Chiaro che un prezzo troppo alto farà scappare potenziali acquirenti (anzi non li farà proprio avvicinare); un prezzo troppo basso penalizzerà il venditore. E’ indispensabile una corretta valutazione o perizia.

Valutazione e perizia non sono sinonimi. La valutazione è un parere, solitamente verbale, espresso da un professionista che, sulla base della sua personale esperienza e conoscenza del mercato attribuisce un ipotetico “valore” all’immobile in vendita.  Di diversa valenza, e costo, è la Perizia che, redatta in forma scritta e sottoscritta da un professionista abilitato attribuisce un valore all’immobile in vendita. La perizia certifica inoltre la rispondenza catastale, la conformità edilizia, la situazione ipotecaria, superficie e stato di fatto dell’immobile e degli accessori; il valore viene determinato in base a parametri certi e confrontabili, indicati nel documento redatto dal professionista e rapportato a valori di vendita ottenuti nella zona di riferimento.

  1. Preparazione immobile

Da soli o preferibilmente avvalendosi della collaborazione di un professionista di “home staging” preparate il vostro immobile per essere venduto. (A volte non servono molti soldi ma ci vorrà certamente “olio di gomito”) Ricordatevi che non avete una seconda occasione per fare una “ottima prima impressione” e per tutti i potenziali acquirenti una casa pulita, luminosa ed accogliente sarà sicuramente una ottima presentazione.

 

Ricordiamoci comunque che questa è solamente la fase di preparazione alla vendita e partire con il piede giusto agevola il viaggio che rimane sempre molto impegnativo.

Queste sono solo alcune delle cose da fare e ancora tante ne rimangono. Saranno argomento di un  prossimo post quando motiverò perché è meglio avvalersi della collaborazione di un agente immobiliare e non imboccare la strada del fai da te?

R.M.

 

 

La locazione di immobili a uso non abitativo

La locazione di immobili a uso non abitativo.

  • forma contrattuale ed obbligo di registrazione.

Nel contratto di locazione di immobili urbani adibiti ad uso diverso da quello di abitazione il locatore mette a disposizione del conduttore un immobile, riservato ad un uso diverso da quello di abitazione, dietro pagamento di un corrispettivo liberamente pattuito dalle parti.

Il contratto di locazione di immobili non abitativi è soggetto ad una specifica disciplina, differente da quella stabilita per gli immobili ad uso abitativo e per tale tipologia contrattuale, vige il principio della libertà della forma (salvo il caso dei rapporti di durata superiore a nove anni e ai contratti stipulati dalla pubblica amministrazione), differendo in ciò rispetto ai contratti aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo, per i quali invece vige la forma scritta.

Tuttavia, indipendentemente dalla forma, vige comunque l’obbligo di registrazione, il quale permane anche per gli immobili ad uso non abitativo. La mancata registrazione rende nullo il contratto.

  • il canone locativo e la sua determinazione.

Oltre al principio di libertà della forma, vige il principio di libera determinazione del canone.

Il canone di locazione, per gli immobili ad uso non abitativo è liberamente determinabile dalle parti, tuttavia una volta determinato non è modificabile salvo aggiornamento condizionato all’aumento dell’inflazione quindi dagli indici Istat.

E’ preclusa la possibilità, durante il rapporto, di incrementare il canone con patti aggiuntivi.

Le parti possono anche negoziare canoni a scalare. Recentemente alcune sentenze della Cassazione, quanto al canone a scalare, hanno ribadito il principio della libera negoziabilità del canone, sostenendo che il canone a scalare originariamente previsto sia valido, a meno che non risulti che abbia una funzione elusiva dell’art.32, senza necessità delle parti di addurre specifici motivi oggettivi a giustificazione di tale scelta.

  • durata dei contratti, rinnovo, recesso e diritto di prelazione.

La durata minima del contratto di locazione degli immobili ad uso non abitativo è già stata determinata in sei anni per gli immobili adibiti ad attività commerciali, industriali, artigianali, d’interesse turistico e di lavoro autonomo; nove anni per lo svolgimento di attività alberghiere o imprese assimilate.

Questo tipo di locazione è strettamente associata all’attività svolta dal conduttore, la cui indicazione deve risultare dal contratto.

La stabilità del rapporto contrattuale, necessaria per il regolare svolgimento di attività commerciale, è poi garantita dal fatto che alla prima scadenza contrattuale, il rinnovo è automatico e può essere negato dal locatore soltanto nei casi espressamente previsti dalla legge.

Quanto al recesso del conduttore, le parti del contratto possono consensualmente stabilire il diritto o meno del conduttore di recedere in qualsiasi momento dal contratto, previa comunicazione sei mesi prima del recesso. In assenza di apposita clausola contrattuale, il conduttore potrà comunque recedere, fermo restando l’obbligo  di preavviso al locatore (art. 27, comma 8), solo se ricorrano gravi motivi inerenti alla sua persona e all’immobile locato o fondati su eventi successivi alla stipula del contratto.

Il conduttore che esercita un’attività commerciale a stretto contatto con il pubblico ha diritto di prelazione se il locatore, alla seconda scadenza del contratto, intenda nuovamente locare l’immobile ovvero intenda venderlo, in pendenza del contratto di locazione.

  • indennità per la perdita dell’avviamento commerciale.

Gli artt.34 e 35 stabiliscono che il locatore sia obbligato a corrispondere una forma di indennizzo al conduttore, quando decida di non rinnovare il contratto, al fine di agevolare la parte debole del rapporto nella ricerca di altro immobile da utilizzare per continuare l’attività e nel reperimento di nuova clientela. Detto indennizzo prende il nome di “indennità da avviamento commerciale”.

Tale indennizzo ha in verità una doppia funzione, da una parte quella di assistenza del conduttore e, dall’altra, quella di incentivare la conservazione dei rapporti di locazione commerciale, in considerazione di quelle attività, condizionate anche dalla collocazione del punto vendita.

L’art. 34 quantifica tale indennità in una somma pari a diciotto mensilità dell’ultimo canone corrisposto, ventuno per le locazioni alberghiere, purchè lo svolgimento di tali attività si attui attraverso contatti diretti col pubblico degli utenti e dei consumatori.

Indipendentemente dal tipo di attività esercitata, l’indennità per la perdita dell’avviamento non è dovuta in caso di morosità, inadempimento del conduttore, rilascio volontario e anticipato, risoluzione consensuale del contratto o cessazione dell’esercizio di impresa per il conduttore, insomma per fatti non imputabili al locatore.

  • sublocazione, cessione e successione nel contratto.

Al conduttore è consentito sublocare l’immobile o cederlo in locazione a terzi ma solo congiuntamente alla cessione o locazione dell’ azienda, anche senza il consenso del locatore, con l’obbligo di darne preavviso al proprietario con raccomandata almeno sei mesi prima. Il proprietario potrà esercitare il diritto di opposizione esclusivamente per gravi motivi.

In caso di morte del conduttore subentreranno coloro che per successione o per precedente rapporto, risultante da data certa anteriore alla apertura della successione, hanno diritto a continuare l’attività. In caso di separazione legale o consensuale, di scioglimento o di cessazione degli effetti civili del matrimonio, il contratto si trasferisce al coniuge, anche se non conduttore, che continui nell’immobile la stessa attività fino a quel momento esercitata prima della separazione o divorzio (art. 37).

 

 

Immobili a reddito

Riporto qui il link ad un interessante articolo apparso su “il Sole 24 Ore”  a novembre del 2017 che,  a mio avviso, rispecchia ancora la situazione attuale.

Leggendo quanto riportato scaturiscono confortanti indicazioni circa la redditività di appartamenti concessi in locazione tant’è che anche gli stessi autori ritengono l’investimento in immobili residenziali più interessante dei bond.

I dati riportati sono altresì suffragati da  una ricerca dell’ufficio studi di Idealista.it , che evidenzia nel 2017 un rendimento medio lordo del 5.7% per gli immobili residenziali e del 8.6% per quelli commerciali.

Al netto di tutte le variabili negative ( spese straordinarie, morosità, ecc,) è interessante notare che  il gap tra i due rendimenti è di poco inferiore  al 70%  ed quindi lecito aspettarsi rendimenti netti per gli immobili commerciali decisamente allettanti.

R.M.

 

Sentiment Immobiliare

L’osservatorio sul Sentiment Immobiliare : ci aspettano tempi migliori!

Lo conferma l’indice FIUPS  ( acronimo di Federimmobiliare, Università degli Studi di Parma e Sorgente Group S.p.A.) del III quadrimestre del 2017,  che analizza i dati e i pareri raccolti da oltre 200 operatori del settore immobiliare. L’indice osserva, su base quadrimestrale, le aspettative a livello qualitativo delle varie filiere dell’industria immobiliare, la percezione sull’andamento del mercato e degli investimenti nel comparto Real Estate.

Se volete, qui potete leggere i risultati del questionario del III quadrimestre del 2017

750,00al mese
Affitto
Capannone

Albiate – Capannoni in affitto

Via Boccaccio - Albiate

Albiate (MB) – Via Boccaccio Capannoni in fase di ristrutturazione con…


  200 Mq.
Dettaglio
280.000,00anche in permuta
Vendita
Terreno edificabile

Meda – Permuta terreno edificabile

Vicolo Luigi Rho - Meda

Meda – vicolo Luigi Rho Permutiamo a Meda a 500…


  1560 Mq.
Dettaglio
3.300,00mese Muggiò
Affitto
Ufficio

Muggiò – Uffici in affitto

Via Repubblica

Ufficio in affitto in zona bella anxi bellissia  e pronta…


  3   400 Mq.
Dettaglio
5.833,00al mese
Affitto
Ufficio

Biassono – Uffici in affitto

Via Parco 47, 20853 Biassono

Biassono – via Parco 47 Gli uffici sono posizionati a…


  700 Mq.
Dettaglio
In evidenza
850,00al mese
Affitto
Negozio

Muggiò – Negozio in affitto

Muggiò – Via Magenta n 3 Negozio nuovo di mq,…


  1   90 Mq.
Dettaglio
175.000,00
Vendita
Negozio

Muggiò – Negozio in vendita

via Magenta 3 - Muggiò

Muggiò – Via Magenta Negozio nuovo di mq, 90 con…


  90 Mq.
Dettaglio

Aggiornamento immobiliare 24/03/2018

Bonus fiscali per la casa validi nel 2018

 

Acquisto di immobili da costruire: la Consulta chiarisce che il D.Lgs. n. 122/2005 si applica solo se c’è almeno il permesso di costruire

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Aggiornamento immobiliare 17/3/2018

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