La locazione di immobili a uso non abitativo

La locazione di immobili a uso non abitativo.

  • forma contrattuale ed obbligo di registrazione.

Nel contratto di locazione di immobili urbani adibiti ad uso diverso da quello di abitazione il locatore mette a disposizione del conduttore un immobile, riservato ad un uso diverso da quello di abitazione, dietro pagamento di un corrispettivo liberamente pattuito dalle parti.

Il contratto di locazione di immobili non abitativi è soggetto ad una specifica disciplina, differente da quella stabilita per gli immobili ad uso abitativo e per tale tipologia contrattuale, vige il principio della libertà della forma (salvo il caso dei rapporti di durata superiore a nove anni e ai contratti stipulati dalla pubblica amministrazione), differendo in ciò rispetto ai contratti aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo, per i quali invece vige la forma scritta.

Tuttavia, indipendentemente dalla forma, vige comunque l’obbligo di registrazione, il quale permane anche per gli immobili ad uso non abitativo. La mancata registrazione rende nullo il contratto.

  • il canone locativo e la sua determinazione.

Oltre al principio di libertà della forma, vige il principio di libera determinazione del canone.

Il canone di locazione, per gli immobili ad uso non abitativo è liberamente determinabile dalle parti, tuttavia una volta determinato non è modificabile salvo aggiornamento condizionato all’aumento dell’inflazione quindi dagli indici Istat.

E’ preclusa la possibilità, durante il rapporto, di incrementare il canone con patti aggiuntivi.

Le parti possono anche negoziare canoni a scalare. Recentemente alcune sentenze della Cassazione, quanto al canone a scalare, hanno ribadito il principio della libera negoziabilità del canone, sostenendo che il canone a scalare originariamente previsto sia valido, a meno che non risulti che abbia una funzione elusiva dell’art.32, senza necessità delle parti di addurre specifici motivi oggettivi a giustificazione di tale scelta.

  • durata dei contratti, rinnovo, recesso e diritto di prelazione.

La durata minima del contratto di locazione degli immobili ad uso non abitativo è già stata determinata in sei anni per gli immobili adibiti ad attività commerciali, industriali, artigianali, d’interesse turistico e di lavoro autonomo; nove anni per lo svolgimento di attività alberghiere o imprese assimilate.

Questo tipo di locazione è strettamente associata all’attività svolta dal conduttore, la cui indicazione deve risultare dal contratto.

La stabilità del rapporto contrattuale, necessaria per il regolare svolgimento di attività commerciale, è poi garantita dal fatto che alla prima scadenza contrattuale, il rinnovo è automatico e può essere negato dal locatore soltanto nei casi espressamente previsti dalla legge.

Quanto al recesso del conduttore, le parti del contratto possono consensualmente stabilire il diritto o meno del conduttore di recedere in qualsiasi momento dal contratto, previa comunicazione sei mesi prima del recesso. In assenza di apposita clausola contrattuale, il conduttore potrà comunque recedere, fermo restando l’obbligo  di preavviso al locatore (art. 27, comma 8), solo se ricorrano gravi motivi inerenti alla sua persona e all’immobile locato o fondati su eventi successivi alla stipula del contratto.

Il conduttore che esercita un’attività commerciale a stretto contatto con il pubblico ha diritto di prelazione se il locatore, alla seconda scadenza del contratto, intenda nuovamente locare l’immobile ovvero intenda venderlo, in pendenza del contratto di locazione.

  • indennità per la perdita dell’avviamento commerciale.

Gli artt.34 e 35 stabiliscono che il locatore sia obbligato a corrispondere una forma di indennizzo al conduttore, quando decida di non rinnovare il contratto, al fine di agevolare la parte debole del rapporto nella ricerca di altro immobile da utilizzare per continuare l’attività e nel reperimento di nuova clientela. Detto indennizzo prende il nome di “indennità da avviamento commerciale”.

Tale indennizzo ha in verità una doppia funzione, da una parte quella di assistenza del conduttore e, dall’altra, quella di incentivare la conservazione dei rapporti di locazione commerciale, in considerazione di quelle attività, condizionate anche dalla collocazione del punto vendita.

L’art. 34 quantifica tale indennità in una somma pari a diciotto mensilità dell’ultimo canone corrisposto, ventuno per le locazioni alberghiere, purchè lo svolgimento di tali attività si attui attraverso contatti diretti col pubblico degli utenti e dei consumatori.

Indipendentemente dal tipo di attività esercitata, l’indennità per la perdita dell’avviamento non è dovuta in caso di morosità, inadempimento del conduttore, rilascio volontario e anticipato, risoluzione consensuale del contratto o cessazione dell’esercizio di impresa per il conduttore, insomma per fatti non imputabili al locatore.

  • sublocazione, cessione e successione nel contratto.

Al conduttore è consentito sublocare l’immobile o cederlo in locazione a terzi ma solo congiuntamente alla cessione o locazione dell’ azienda, anche senza il consenso del locatore, con l’obbligo di darne preavviso al proprietario con raccomandata almeno sei mesi prima. Il proprietario potrà esercitare il diritto di opposizione esclusivamente per gravi motivi.

In caso di morte del conduttore subentreranno coloro che per successione o per precedente rapporto, risultante da data certa anteriore alla apertura della successione, hanno diritto a continuare l’attività. In caso di separazione legale o consensuale, di scioglimento o di cessazione degli effetti civili del matrimonio, il contratto si trasferisce al coniuge, anche se non conduttore, che continui nell’immobile la stessa attività fino a quel momento esercitata prima della separazione o divorzio (art. 37).

 

 

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